一、 市場基本面：大眾市場仍舊占據(jù)的統(tǒng)治地位

市場支柱：單價(jià)在 60,000 - 150,000 泰銖/平米 的大眾化市場依然是曼谷房產(chǎn)的定海神針。

去化表現(xiàn)：該板塊表現(xiàn)極其活躍，平均去化率（銷售速度）達(dá)到每月每項(xiàng)目 23.93 套。

驅(qū)動(dòng)邏輯：這一亮眼數(shù)據(jù)反映了自住剛需購房者和個(gè)人投資者的真實(shí)需求。其核心吸引力在于：完善的軌道交通連接、新興的基礎(chǔ)設(shè)施，以及中堅(jiān)力量群體（職場人士）能夠負(fù)擔(dān)的起的價(jià)格。

二、 稀缺資產(chǎn)：豪宅市場（Luxury Segment）的穩(wěn)健潛力

庫存極低：與大眾市場形成鮮明對比，單價(jià) 200,000 泰銖/平米 以上的豪宅庫存僅為 1,620 套，為全市場最低。

地段價(jià)值：該板塊主要集中在奔集（Ploenchit）、郎雙（Langsuan）及上段素坤逸等超核心區(qū)。這些區(qū)域的資產(chǎn)被視為“稀缺孤品”，未來極難被替代。

客群畫像：買家多為追求長線資產(chǎn)配置的高凈值人群及外國投資者。

三、 五大“高去化率”熱門地段

根據(jù)成交活躍度和市場反饋，以下五個(gè)區(qū)域最具代表性：

蘇克薩瓦 - 吞庫 - 拉布拉那 （Suksawat - Thung Khru-Rat Burana）：憑借與核心金融區(qū)（拉瑪三、沙吞）的緊密連接，成為職場人士的首選備選區(qū)。

鄭王大帝 - 翁維恩亞 - 吞武里：受捷運(yùn)金線及湄南河岸綜合商業(yè)開發(fā)的利好，熱度持續(xù)不減。

蘭實(shí) - 蘭路加（Lam Luk Ka）：典型的大學(xué)城板塊，由龐大的學(xué)生群體和教職員工支撐起強(qiáng)勁的租賃和購買力。

拉差達(dá) - 輝煌 - 鄰鈴：曼谷無可爭議的新 CBD 中心，深受中外租客青睞，長租市場表現(xiàn)卓越，中國買家相當(dāng)多。

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帕塔納甘 - 空提 - 巴域：受惠于蘇凡納布機(jī)場周邊的混合動(dòng)力開發(fā)項(xiàng)目（Mixed-use），莊閑和游戲增長勢頭迅猛。

四、 區(qū)域價(jià)格變動(dòng)：上漲與修正的并存

漲幅冠軍：乍都乍 - 帕恰春 - 勒塔尼貝（Chatuchak -Pracha Chuen -Rattanathibet）本季度該區(qū)域表現(xiàn)最為驚艷，價(jià)格同比上漲 2.84%。主因是多條捷運(yùn)線路交匯的紅利釋放，以及新辦公大樓群帶來的白領(lǐng)居住需求。

價(jià)格洼地：北欖府（Samut Prakan）該區(qū)目前面臨較大的供需壓力，庫存高達(dá) 5,728 套。受供應(yīng)過剩影響，平均售價(jià)同比下調(diào) 23.67%。但對于中線投資者而言，這反而是以低價(jià)買入資產(chǎn)、等待工業(yè)區(qū)及捷運(yùn)綠線延伸線帶動(dòng)物產(chǎn)升值的“黃金入場期”。

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五、 總結(jié)建議：步入“品質(zhì)競爭”時(shí)代

曼谷公寓市場正經(jīng)歷從“規(guī)模擴(kuò)張”到“品質(zhì)競爭”的轉(zhuǎn)型：

投資邏輯：建議關(guān)注核心軌道交通節(jié)點(diǎn)和具備真實(shí)租賃需求支撐的項(xiàng)目。

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市場態(tài)度：當(dāng)前是買方挑選“增值資產(chǎn)”的好時(shí)機(jī)。無論是自住還是長線出租，應(yīng)優(yōu)先考量項(xiàng)目的綜合配套及長遠(yuǎn)增值潛力。

7件需要了解的事 

這部分總結(jié)了當(dāng)前市場的核心數(shù)據(jù)，包括不同檔次房產(chǎn)的表現(xiàn)以及供應(yīng)量分布。

銷售速度最快的板塊： 大眾市場（單價(jià) 6-15 萬泰銖/平米），平均每月每項(xiàng)目售出 23.93 套。

剩余供應(yīng)量最高的板塊： 同樣是大眾市場（單價(jià) 6-15 萬泰銖/平米），剩余 21,319 套。

剩余供應(yīng)量最低的板塊： 豪宅市場（單價(jià) > 20 萬泰銖/平米），剩余 1,620 套。

剩余供應(yīng)量最高的區(qū)域：Samut Prakan北欖府 (5,728 套)

剩余供應(yīng)量最低的區(qū)域： Ratchaphruek-Nakhon In拉差蓬-那空因 (151 套)

價(jià)格同比漲幅最高的區(qū)域 ：乍都乍 - 帕恰春 - 勒塔尼貝（Chatuchak -Pracha Chuen -Rattanathibet） (+2.84%)

價(jià)格同比跌幅最大的區(qū)域 ：Samut Prakan北欖府 (-23.67%)

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